Hypotheken. Maximaal of liever een beetje minder?

De stijgende vraag naar huizen in Italië levert ook een stijgende vraag naar hypotheken op. Investeerders willen vaak met een maximale hypotheek, dus met vreemd geld een onroerend goed kopen dat via de verhuuropbrengst meer geld gaat opbrengen dan zij via de bank zouden krijgen. Maar ook leeft er bij potentiele kopers het idee dat als de hypotheeklasten in hun eigen land nihil zijn geworden, er ruimte is om met een nieuwe hypotheek in Italie hun tweede huis te realiseren en hierbij gemakshalve denken dat het verkrijgen van een maximale hypotheek in Italie net zo makkelijk gaat als in hun eigen land. Hierbij een aantal kanttekeningen.

 

Allereerst moet duidelijk zijn dat La Dolce Casa in het geheel geen adviseursrol vervult, maar simpelweg vraag en aanbod samenbrengt bij een Italiaanse bank en ervoor zorgt dat de juiste documenten voor de aanvraag, leesbaar voor de beoordelaar van de bank beschikbaar zijn. Het is de bank die het advies uitbrengt, waarna de uitkomst van de aanvraag vervolgens integraal door La Dolce Casa terug gecommuniceerd wordt naar de aanvrager. Een noodzakelijke service in het gecompliceerde proces om het voor alle betrokkenen begrijpelijk te houden. 

Er is geen uniform beleid bij de banken. Ieder filiaal hanteert zijn eigen beleid en procedures vanuit een individuele verantwoordelijkheid en bereidheid om voor buitenlanders een hypotheek te verstrekken. Plaatst u daarbij voor het goede begrip in de gedachten van een filiaaldirecteur van een bank: er komt een aanvraag van een Nederlandse klant voor een maximale hypotheek op zijn droomhuis. Hij wil zijn eigen geld zoveel mogelijk in eigen zak houden, of hij beschikt juist niet over voldoende eigen spaargeld.  Er is wel voldoende inkomen. Wat is het denkpatroon van deze filiaaldirecteur, waar die klant helemaal niet aan denkt:  stel dat dit inkomen om wat voor een reden zou wegvallen. Welke mogelijkheden heeft deze bank om alsnog over het geld te kunnen beschikken voor de afbetaling van de hypotheek? Buitenlandse inningsprocedures zijn kansloos. Uiteindelijk wordt het huis gevorderd door de bank en volgt een openbare verkoop, die lang niet altijd de kosten dekt, als het al verkocht wordt. Natuurlijk kent hij de praktijkgevallen, die zijn angst alleen maar nadelig beinvloeden. Dan komt er nog iets op bij de filiaaldirecteur: hij heeft geen controle over de juistheid van de opgave over het netto besteedbaar inkomen. Net zoals in Nederland, heeft men in Italie de gelegenheid navraag te doen naar uitstaande leningen. Over de grenzen heen is dit echter niet mogelijk...  Een factor is ook dat de Italiaanse banken onder verscherpte controle staan en feitelijk geen risicovolle leningen mogen verstrekken. 

De moraal is, dat voldoende eigen geld veel meer mogelijkheden geeft als er een goede balans is tussen wat de klant zelf in het huis wil steken en die daarmee ook zichtbaar zijn verantwoordelijkheid neemt en wat van de bank dan nog verwacht wordt. Hoe lager het deel is wat de bank moet hypothekeren, hoe kleiner zijn risico ten opzichte van de waarde van het onderpand, het huis, hoe makkelijker een hypotheek wordt toegestaan.

Wanneer een hypotheek gevraagd is, zal het de wens zijn dat in het voorlopig koopcontract een ontbindende verklaring wordt opgenomen, die dit contract ongeldig verklaart als de hypotheek niet verstrekt wordt. Gebruikelijk en probleemloos in Nederland en Belgie. In Italie niet zo vanzelfsprekend. De crux zit hem daarin, dat een onderdeel van het voorlopig koopcontract de betaling van een voorschot verplicht stelt. Dit voorschot moet aan de verkopende partij worden overgemaakt en niet aan de notaris. Als de ontbindende verklaring van toepassing wordt, zal de verkopende partij het voorschot moeten terugbetalen....


La Dolce Casa is een dienstverlenend bedrijf dat potentiele kopers van een huis in Italie bijstaat in het hele proces vanaf het in gang zetten van de droom tot aan de verwerving van het huis met alle na service erbij.